あなたは、民泊運営で
こんな間違えをしていませんか?

ちょっと視点を変えたゲスト募集で、
宿泊単価や稼働率が上昇。
しかも投資はわずか。

外国人客丸民泊が熱いです!連日報道されるように関心がどんどん高まってきています。

そしてついに政府が民泊に対する新しい法律案を出しました。

これからは正々堂々と民泊運営ができるのです。(もちろん施行後ですよ)

訪日外国人の急増やホテル不足、今回の法改正、各種報道での話題性から、今後ますます民泊に参入する個人や企業が増えることでしょう。

(あなた)ん?ちょっと待って。つまり、競争が激しくなるということですか?

(わたし)はい、その通りです。訪日観光客の増加率と民泊の増加率、どちらが高くなるのでしょうか?楽しみなところです。

(あなた)おいおい、楽しみなんて言わないでくれよ。こっちは金をかけて準備してるんだから。

(わたし)あぁ、失礼失礼、そうですね。

(あなた)でも、俺のところは、部屋もきれいだし、価格設定もうまいことやってるつもりだし、ゲストもちゃんと来てるぜ。

(わたし)それはよかった。うまいことやってるのですね。今日までは。

(あなた)今日までは?

(わたし)今後はどうでしょうね??どんどん部屋が増えてきますから。今のやり方でいいのか悪いのか。既に日本でも稼げる部屋と稼げない部屋の二極化が進んでいますよね。ところで、リオデジャネイロの民泊はどんな状態かご存知ですか?

(あなた)。。。。

民泊を始める絶好のタイミング!訪日外国人

近年、訪日外国人が急増していますね。私は東京に住んでいますが、本当に沢山の外国人旅行者を見かけます。あなたの街はいかがですかですか?

訪日外国人数は、2015年は1973万人に対し2016年は2403万人と、実に21.8%も増加しています。政府は2020年の目標を、2000万人から引き上げ、4000万人としています。その為に政府が力いっぱい努力をしてくれています。

私は、しばらくは旅行者が増加すると思っています。日本はとても観光資源に恵まれており、来日しやすい環境が整えばまだまだ伸ばせるはずです。

旅行者が増えると宿泊需要が増えるので、今が民泊を始めるとても良いタイミングと言えるでしょう。

外国人増加はオリンピックまでではありません

訪日外国人増加の理由は、オリンピックがあるから、という見方もありますが、最大の理由はそうではありません。確かにオリンピックも、一つの要因かもしれません。でも、ちょっと考えてみてください。リオデジャネイロオリンピックの数年前に、リオデジャネイロに行きましたか?もしくは、旅行の候補地にしましたか?ロンドンオリンピックや北京オリンピックの数年前に、オリンピックを理由に旅行しましたか?

実は訪日外国人の増加は、経済の停滞を観光で打破しようとする日本政府の取り組みの結果が大きいのです。

最も大きいのがビザ発給要件の緩和です。アジアを中心に大幅な緩和や、ビザの免除を行いました。緩和策は外務省のWebサイトでご覧になれます。

次にアジアを中心とした経済成長です。21世紀はアジアの時代と言われています。中国は一時期に比べて経済の停滞はありますが、所得の底上げが進んだ結果、海外旅行者の数が衰えません。また、東南アジアの経済成長は著しいものがあります。これに円安やLCCの普及が進んだことにより、日本旅行は高嶺の花から手軽に行く旅行先になったのです。

ですので、オリンピックまでが勝負ではありません。もちろん、オリンピックは一時的に多くの旅行者が来ますので、翌年は反動で減少するでしょう。その後も伸びていく保証はありません。政治や経済状況に大きく影響されます。が、外国人旅行者の増加の最大要因がオリンピックではないので、オリンピックの終わりが訪日が終わるタイミングではないのです。

なんと、ホテルの稼働率が!!

東京や大阪などの大都市圏、京都などの人気観光地では、既存のホテルの予約率が高止まりし、宿泊費も高騰しています。しかし、昨年は少し落ち着いてきたようです。高いことには変わりませんが、旅行者数が増えたにもかかわらず、稼働率が減ったことは注目に値します。

一体観光客はどこに行ったのでしょう。

観光庁統計情報

引用:観光庁統計情報

消えた外国人??どこへ行った??

前述のとおり、訪日外国人は増えているにもかかわらず、ホテルの稼働率が落ちました。一体皆さんどこに泊まっているのでしょう??

ポイントはリピーターです。日本に来て日本が嫌いになる方は少ないようですね。日本人としてはとても嬉しいものです。毎年日本に来られる方もいらっしゃるようです。

リピーターや旅慣れたバックパッカーは、通常の宿泊施設に泊まっているわけではありません。

そのような人たちは、一般のホテルでは満足せず、異国情緒を求めて様々なところに泊まります。民泊施設に泊まるケースもその一つです。民泊はホテル宿泊の統計に含まれていません。

その民泊ですが、単に安いだけで流れているわけではないようです。民泊オーナーやその家族とのふれあい、地域社会との交流、オーナーの紹介から地域の人のみが行く旅行ガイドにないお店での体験などは、ホテル宿泊では体験できない楽しみの一つです。そんな意地でも民泊はよいタイミングでしょう。私も海外旅行をした際に、最も楽しいのは現地の人たちとのふれあいです。物見雄山がなくともその土地に行った価値を感じます。たとえその相手が私に物を売ろうとして近づいてくる人であってもです。

その他、夜行バス、24時間営業している空港等宿泊施設以外で夜を過ごす人も数多くいらっしゃいます。そのような人たちはやはり旅慣れた人たちですね。ここで夜を過ごす人たちももちろん宿泊の統計には入りません。

そのため、宿不足はそれほど深刻でもないという意見もあるのは事実です。

ついに出た新しい法律案、でも気になるのは。。。

現在の訪日外国人の増加はもちろんのこと、オリンピックの際は、短期間に多くの観光客が訪れます。その為、宿泊施設不足を補う対策が迫られています。そこで民泊を活用としていることはあなたもご存知のことでしょう。

そして、先日、政府の規制緩和方針が閣議決定され、ますます民泊が注目されています。これを機に、空き部屋を民泊に使用する人も増えてきます。もしかしたら、供給過剰になるかも知れません。

政府から出された法律案は概ね以下の通りです。

  • タイプは家主居住型と不在型の2種類
  • 始めるには行政への届け出が必要
  • 旅館業で必要なフロントの設置は不要
  • 宿泊日数の上限は年間180日とする(つまり、稼働率は年間50%未満)
  • 家主不在型は登録業者へ管理委託をする必要がある

また、この登録業者には様々な要件が課されています。

この180日間を上限とする内容、あなたはどうとらえますか?投資として考えていらっしゃれば、かなり厳しい条件だと思います。

とは言え、政府がお墨付きを与えたことにより、民泊への参入が今後も増えることでしょう。

海外の厳しいを現実ご存知でしたか?

話は変わりますが、リオデジャネイロの現実をご存知ですか?

リオデジャネイロでも、多くの方が民泊を始めました。オリンピックに向けて、旅行客が増えることを見込んで、お金をかけて自宅の改装をしました。

もちろんオリンピックですので世界中から訪問客が押し寄せたのは事実です。しかし、現実は何が起きたがご存知でしょうか???

なんと、民泊が増えすぎて供給過剰となってしまったのです。供給過剰となれば当然のことながら価格の下落を招きます。

多くの民泊オーナーが、安値で貸さざるを得ない状況に陥りました。オリンピック前に行った改修費が何年たっても回収ができず、やめようにもやめられない、いまだに安値で貸し続けています。記事はこちらから。

もちろん、リオデジャネイロでの民泊が苦しいからと言ってそのまま日本へ当てはまるわけではありません。ただし、やはり意識しておく必要はあるでしょう。

その代行業者だけで安心ですか?

民泊合法化に向けて、増えてくるのは民泊オーナのみではありません。周辺の運用を請け負う事業者も今後は増えてくることが予想されます。現在のグレーな状態でも多くの事業者が代行事業を行っています。

代行業者の増加はあなたにとってメリットをもたらします。事業者間の競争が促進され、より良いサービスが出てくることが予想されるからです。

でもちょっと考えてみてください。代行業者から見て、1件当たりの利益はどの程度でしょう?薄利多売のビジネスになることが予想されます。1件1件に多くの時間はかけられません。マニュアルに沿った対応になるでしょう。もちろん部屋の掃除や消耗品の補充はマニュアル通りで十分です。

しかし、ゲスト集めはどうでしょう?マニュアル通りでうまくいくと思いますか?

現在のゲスト募集は、民泊仲介サイトで行われています。稼働率の上下は、上位表示になるかどうかで決まってきます。もちろん表示されたからと言って必ず稼働率が上がるわけではありません。きれいな写真や、過去に泊まったゲストの評価も重要な要素です。仲介サイトでも重要な要素を公開していますし、代行業者も上位表示を行うためのノウハウを蓄積していっています。

でもそれだけで十分と言えますか?その部分をマニュアル通りに進めて大丈夫ですか??先ほども記載した通り、代行業者は1件当たりの利益はわずかです。個々の部屋の稼働率よりも、全体での売り上げを見ています。仮にあなたの部屋の稼働率が低くても、全体で十分利益が取れていればそれでよいのです。

100%代行業者に頼っているだけでは十分とは言えないでしょう。

Airbnbのボーナス

Airbnbに新しく部屋を登録した時に、上位にランキングされることはご存知ですか?これは一般的にボーナスと呼ばれていますが、この期間になるべく多くの予約を取り、ゲストにおもてなしをして高い評価を得ることが重要になってきます。ここで高い評価を得られるかどうかによって、以降上位に表示されるかどうかが変わってきます。

ここでよい評価を得て上位表示を獲得できると、スーパーホストとの競争を始める権利が得られたと言っていいでしょう。はい、競争する権利です!!

これだけ民泊が増えて、ノウハウが広まると同じノウハウだけでは十分ではない可能性がありますね。何かもう一つ稼働率や単価を上げる仕組みが必要となるでしょう。

民泊にも売れる仕組みを!

民泊も代行業者も増えてくることは前述のとおりです。その為の情報もどんどん増えてきますので、あなたの民泊が情報の海に埋もれないよう、工夫が必要でしょう。

もし、あなたの部屋が埋もれてしまったら。。。

稼働率もがらず、コストも回収できないどころか、もし家賃を払っていたら、投資目的で購入した物件だったら。。。

そこで、必要となってくるのはターゲットを絞ったマーケティング活動です。大げさですか?

でも少し工夫をすることによって、あなたの部屋は指名されるようになるかもしれません。もし指名される部屋になれば、どんなに高くても泊まる人が出てくるかもしれません。

例えば、国、文化、宗教、民族、食、趣味。。。

最近はインターネットで情報が伝わるスピードが速いですし、特定の仲間での情報を共有することも多くなりました。もしあなたの部屋が、その特定の人たちの間で話題となったなら、一般の人からは何の興味も持たれないにも関わらず、その人たちにとっては唯一無二の部屋になるでしょう。

振り返ってみて下さい。年間稼働率な法律上50%未満です。つまり、稼働率50%で売り上げを確保する必要があるのです。おそらくいろんな抜け道や非合法なやり方を考える人もいるでしょう。でも、あなたの良心がそのようなことにゴーサインを出しますか?

売れる仕組みを知りたい方は、ご連絡お待ちしています!

ここまで書いてきた通り、民泊は大きなうねりですので、参入のチャンスです。しかし、やれば必ず良い結果が生まれるわけではありません。

少しの投資、しかも簡単に手に入るものを揃えてアピールするだけで話題になることもあるのです。

もしあなたが以下の場合はまずはお問い合わせを!

  • 民泊を始めたいけどどうしていいかわからない
  • 始めたはいいがあまり稼働率が上がらない
  • どうしても安値で受けてしまう

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あ、先に言っておきますが、物品は私から買うわけではないのでご安心を。普通の通販で買ってください。もし私の仕組みで売り上げが上がった場合にのみ報酬をいただく事にしています。ここもご安心を。

Webやメールだけではなかなかお伝えするのは難しいので、直接お会いしてご説明します。

こちらからご連絡をお願いします。「売れる仕組みの話を聞きたい」にチェックして送信ボタンを押してください。

ご連絡お待ちしています。

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